今日は「人生の三大支出」のひとつ、
住宅ローンについてお話します。
住宅ローンについてお話します。
ただし、
私のメルマガ＆ブログの目的は資産形成と
資産運用の方法をお伝えすることですから
ここで「住宅ローンとは？」という基本事項や
具体的な商品説明は控えます。
一方で、このメルマガ読者の方が、
必ずしも住宅ローンを抱えている訳ではなく
賃貸住宅にお住いの場合もあるでしょう。
このタイミングで
改めて申し上げることではありませんが、
このメルマガの目的はあくまで
「資産を形成・育成すること」です。
ここ数回のメルマガでは、
資産形成のために、
まずは支出を減らすことの重要性を、
説明してきましたが、
ここで、私が半ば強引に「住宅ローン」を
話題に持ち出す理由は、
住宅ローンに関して、
世間では「常識」とされている
ある事項について、
個人的な疑問を感じているからです。
そして、この「常識」に囚われているために、
資産を形成できない人が、
かなり大勢いらっしゃるように思われるからです。
資産運用について誰かと話をすると多くの人が、
「うちは資産運用よりもローンの返済が優先だからなぁ」
と言います。
実際に住宅ローンを抱えていることが理由で、
資産運用ができないということはあり得ません。
今日お話することは、
私がこれまでに勉強して
自分なりに発見したノウハウの中では、
かなり高い価値を感じているものです。
そのノウハウのキーワードは、
「繰上返済」です。
繰上返済とは、
住宅ローンの毎月の返済とは別に、
ある程度まとまったお金を
銀行に返済する行為です。
簡単に言えば、
毎月100,000円ずつを20年間返済し続けて、
20年で2,400万円を完済するローン契約を
金融機関と締結しているとします。
その人がある年に、
ボーナスの100万円を「繰上返済」すれば、
ローン残高は2,300万円になります。
つまり、繰上返済をすることで、
1．借金の返済期間を短縮できる
2．借金の毎月の返済額を少なくできる
ということができます。
（手数料などの要素を除いた、
ザックリとした説明です）
そして、この「繰上返済」という行為は、
金融機関、お金の専門家、巷のマネー雑誌など、
あらゆる人達が賞賛している行為です。
「繰上返済」を悪く言う人はいません。
確かに、将来のお金の不安を、
少しでも取り除くという意味では、
繰上返済は有効で、計画的な行為です。
実際に毎月コツコツと貯金して、
50万円とか100万円が貯まったら
繰上返済をしている方も
大勢いらっしゃると思います。
私が今回提案する事は、
そうしてコツコツと貯金をすることができるなら
そのお金をより有効に、
つまり「資産運用」に充てることです。
そうです。
常識では考えられない、
世間では「無謀」とか「本末転倒」と
言われそうな考え方です。
住宅ローンに関するHPを見ると、
「余裕資金は繰上返済しよう」とか、
「繰上返済をすれば住宅ローン支払金利が
○百万円節減できる」と必ず書いてあります。
返済期間の短縮をして、
トータルの返済額を減らすことが
最善の方法であると説かれています。
この理論は間違ってはいません。
多くの人に適用可能な、普遍的な方法ではあります。
しかし、私はこの常識を疑いました。
「疑った」というよりは、
「この常識は、すべての人にとってあてはまるのか？」
という事を検証しました。
私が現在抱えている住宅ローンの金利は
年利2.9％（20年間固定）です。
固定金利ですから、
金利変動のリスクはありません。
一方で、これまで株式投資で得た利率
の概算は5〜6％を維持していますし、
正しく投資すれば、
ローン金利の年利2.9%以上の利益であれば、
無理なく達成できると考えています。
つまり、ごく単純に計算すれば、
繰上返済に比べ、資産運用では2.1〜3.1%の
利益が出ることになります。
年利2.9％の運用実績を残すことは、
はっきり申し上げて「楽勝」です。
このメルマガを書いている2008年7月現在、
難しい金融商品に手を出さなくても、
ニュージーランドドルの外貨定期預金に
預けるだけで達成してしまう数字です。
確かに為替差損のリスクはありますが、
私が想定しているのは、
ローン完済の20年後における
資産のステイタスです。
日々の為替の動きなど、まったく無視していますし、
そうした自分の「ほったらかし行為」を
特に危険と感じることもありません。
現に私は、この件について検証している間、
「もし本当に、繰上返済が最良と実感できたら、
このお金を繰上返済にあてよう」と思って、
取り置いていた余裕資金の200万円を、
4つの株式銘柄に投資しました。
2007年11月のことです。
この4銘柄の株式は、
20年間は売却しないつもりなので、
現在の時価を言っても意味はありませんが、
7月1日現在の時価評価は360万円です。
更に株主配当が全部で13,000円。
株主優待のギフトも家に届きました。
仮に同じ時期に
200万円を繰上げ返済にあてていたら
返済期間が16ヶ月短縮されていましたが、
ただそれだけです。何も残りません。
仮にコツコツ貯金をして、
まとまったお金を繰上返済するという
サイクルを繰り返せば、
古くなった家の中で、
「住宅ローンが早く返せてよかったね」
「さあ、老後の資金を貯めようか」
と、平々凡々な50代を迎えていると思います。
私の持論は、
人生は60代からが第２ステージです。
第２ステージを妥協無く楽しむためには、
その時に潤沢なお金が無ければなりません。
60歳になったらやりたい事、
私は100以上あります。
代表的なところで
「金魚屋を開業する」
「ポルシェを買って妻と日本中の温泉を巡る」
などなど。
投資銘柄の選定には、
それこそ膨大な労力を費やしましたが、
今後も、少なくとも繰上返済額よりも
大きなリターンは維持できるでしょう。
個人的には20年あれば、
ローン元本の2,000万円をも
越えるリターンがあると思っています。
考え方としては、
「2.9％の利率で借りたお金を6％で運用する」
ということです。
小学生でも理解できる計算ですよね。
しかし、今回私が話した方法を
絶対に安易に「誰でもできる」とは
考えないでください。
消費者金融でお金を借りて株で儲けるとか、
年収の何倍ものレバレッジを掛けてFXや、
信用取引をするのとは、
まったく意味が違いますからね。
敢えて強調しておきますが、
適当に株式銘柄を選んだり、
マネー雑誌の広告などを読んで
なんとなく金融商品を購入するなら、
繰上返済をする方がマシです。
今回私が紹介した方法は、
あくまでも、きちんと勉強して、
今後長年に亘って「資産」になり得る
金融商品や株式を買うことが前提です。
従って、読者の皆様全員に、
今回紹介したやり方を奨めることは、
決して致しません。
「リスクを取る」ことに慣れていない方は、
絶対に真似しないで下さい。
「正しい投資」を本当に理解することは、
それなりに退屈な勉強を継続する
忍耐が必要です。
その勉強方法は、
今後長い時間を掛けて説明していきます。
今回のメルマガの内容は
タイトルの「三大支出の減らし方」から、
少し話がそれましたが、
「余裕資金は繰上返済にあてる」
という世間の常識に疑問を持っていただくこと、
言い換えれば、
世間の常識を鵜呑みにはしないことを
お伝えし、住宅ローン利率を上回る運用が、
世間で思われているほどは難しくない
ということをお伝えすることが目的でした。
「三大支出の減らし方」というタイトルで
数回お届けしてきましたが、
子供の教育に関する費用については
後日お話します。
私自身がそうであるように、
子供が小さいうちは、
教育費を考えるよりも、
お金の残し方をまずは習得する方が
優先順位が高いと思うからです。
創刊から本日までは
「お金の守り方」を中心に話を展開しましたが、
守りの話は一旦終わりにします。
お金の守りは大事なことなので、
また戻ってくる事もありますが、
次回からは少しずつ、
「攻め」つまり、資産の形成に話を向けていきます。
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